我国城市住房分这五大类买房时要搞清楚了

  很多人买房时对中介人员介绍的房屋种类一头雾水，什么公产房、限价房、还迁房、小产权房之类，总是搞不清概念，对各类住房的产权性质、交易手续、税费标准等更是理不清头绪，甚至稀里糊涂就交了钱，还不清楚自己买的是什么房。这里小编就从土地和产权的角度，帮你彻底理清住房种类，让你明明白白购房。

  说到房屋的产权，就要分为土地的产权和房子本身的产权，因为房子是必须要建在土地上的，而众所周知，我们的祖国实行的是土地公有制，买房者购得的只是房屋和土地使用权，不像多数实行土地私有制的国家，是房地一体的所有权。事实上，房子所在土地的性质决定了房屋的性质，在此基础上再对房屋种类进行划分，基本上就可以把所有房屋都分类清楚了。

  先说土地，在我国土地公有制背景下，土地所有权分为国家所有和集体所有两种，城市的土地一般都是国家所有，农村的土地绝大多数都是村集体所有。集体所有土地分为农用地、宅基地和建设用地，国有土地也分为农用地和建设用地。国有农用地是指一些大型国有农场之类的，国有建设用地又分为居住用地、公共管理与公共服务用地、商业服务业设施用地、工业用地、物流仓储用地、交通设施用地、公用设施用地、绿地8大类。我们所说的城市住房，绝大多数都是建在城市居住用地上的。

  建在城市居住用地上的房屋，产权都是70年，这是由土地的产权性质决定的，因为城市居住用地的使用权最多只有70年。按照房屋产权性质，还可大致分为以下几类：

  顾名思义，这是可以在市场自由买卖的住房，此类房屋是城市住房供应的主体部分，也是拥有最充分产权的住房，除了同样只有70年的土地使用权，其他转让、出售、出租等交易的权力是最不受限制的，因此也叫私产房。

  这类住房主要是98年房改之前建设的房屋，房改之前，我国实行福利分房制度，房屋产权归国有或企业所有，居住者没有产权，但有居住权，只需交纳少量租金。近年来，这类房屋大部分都放开了产权购买，居住者可以交纳一定费用购买产权，将公产房转变为私产商品房。

  经济适用住房是政府以划拨方式提供土地，免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金，实行税收优惠政策，以政府指导价出售给有一定支付能力的低收入住房困难家庭。这类低收入家庭有一定的支付能力或者有预期的支付能力，购房人拥有有限产权。

  即“限套型、限房价“的商品住房。为降低房价，解决城市居民自住需求，保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应，经城市人民政府批准，在限制套型比例、限定销售价格的基础上，以竞地价、竞房价的方式，招标确定住宅项目开发建筑设计企业，由中标单位按照约定标准建设，按照约定价位面向合乎条件的居民销售的中低价位、中小套型普通商品住房。

  安置房是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时，对被拆迁住户进行安置所建的房屋。安置的对象是城市居民被拆迁户，也包括征地拆迁房屋的农户。

  廉租房是政府或机构拥有产权，用政府核定的低租金租赁给低收入家庭。廉租房只租不售，低收入家庭对廉租住房没有产权，是非产权的保障性住房。

  需要注意的是，廉租房与城市现有的公产房（房改房）和这两年大力提倡的长租房不同，公产房居住者虽然也没有产权，但是有低价租赁权，而获得这类低价租赁权是需要像购买商品房那样购买取得；长租房居住者没有产权，同时租金也是随行就市，是一种市场行为，不属于保障房的范畴。

  长租房不属于上述的三大类住房，因为其产权归房屋租赁公司，租金也是市场定价，只是这类房屋刚刚兴起，未形成气候，这里暂不作分类。

  这类房屋是建在城市国有商服用地上的，此类土地产权只有40年，规划也是商业性质，因此房屋内的用电、用水标准都是执行商业标准，比民用要高出不少。房屋建筑结构也不能突破规划限制，不能建成居民楼结构，可以建成酒店结构，一般不能通燃气。因此这类房屋也被叫作酒店式公寓。这是在当前住宅价格和销售人气明显高过商业地产的大背景下，开发商在不突破规划限制的前提下，为迎合销售所做的变通之举，某些特定的程度上属于违反相关规定的行为，因此这两年商住房逐渐被坐上了冷板凳。

  这类房屋是建在农村集体土地上的，通常是农村宅基地，也有的建在集体建设用地上。购买此类房屋的城市居民因为不是村集体成员，得不到房屋的产权，顶多就一纸买卖合同，因此人们把这类房称作小产权房。各位明白，我国农村实行的是一户一宅制度，宅基地除可以在本村居民之间进行流转外，不得对外出售买卖。如果小产权房建在村宅基地上，又是只有本村村民居住，那还勉强说的过去。要是对外出售，那就是违法了，如果把小产权房建在集体建设用地上，那更是违法建筑，因为《土地管理法》规定，集体建设用地只能用来建设公益设施，是不能建设住房的。

  好啦，不管当前我国城市住房有多少种叫法，无外乎就是上面这五大类。搞清楚了这些，你买房时就可以擦亮眼睛，防止花了大价钱还蒙在鼓里，也避免影响房子今后的使用和买卖。看完此文觉得有收获的，别忘了点赞哦。